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不動産の豆知識

実務知識

宅地建物取引業者
（不動産業）とは？		 国土交通省又は都道府県知事の免許を受けて宅地建物取引業を営むものをいう。１つの都道府県のみに事務所を設置＝県知事免許　２つ以上の都道府県で事務所を設置＝国土交通大臣免許
宅地建物取引業法
とは？		 不動産業者が守らなければならない法律。　媒介契約制度、重要事項説明義務、媒介報酬規定などはこの法律に基づいている。
宅地建物取引主任者
とは？		 宅地建物取引主任者証の交付を受けた者をいい、契約の署名捺印前に主任者証提示の上、重要事項の説明をする。
重要事項の説明
（じゅうせつ）とは？		 宅地建物取引業法の規定で契約前に借主に対し取引主任者が重要事項説明書を交付し説明すること。
仲介とは？ 貸主と借主の間に入って賃貸契約をまとめること。
媒介契約とは？ 依頼者（貸主・売主）が業者に宅地または建物の賃借（売買・交換）の仲立ちを依頼する契約のこと。
取引態様の説明とは？
宅地建物取引業法で、業者が不動産の賃貸・売買・交換に関する広告をする時と、注文を受けた時、業者の立場が次の何れかなのかを明示しなければならない。
一般媒介 依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼できる媒介契約をいう。明示型と非明示型がある。
専任媒介 依頼者が他の不動産業者に重ねて依頼することができない媒介契約をいう。但し自己発見取引（自ら入居者を見つける事）は可能。
専属専任媒介 依頼者は依頼した不動産業者が見つけた相手以外の者と契約ができない媒介契約をいう。すなわち貸主の自己発見取引も不可。
貸　主 不動産会社等が自社所有物件を賃貸する意味です。この場合、貸主直の場合、借主は仲介手数料がかからない。
代　理 不動産業者が依頼者（貸主・売主）より、物件の賃借・売買・交換の代理権を得ていること。代理権を持つ業者の署名捺印で契約は成立する。

  専属専任媒介 専　任　媒　介 一般媒介
媒介依頼 １業者のみ 複数業者
指定流通機構への登録 ５日以内 ７日以内 任　　意
依頼者への業務報告 １週間に１回以上 ２週間に１回以上 任　　意
自己発見取引 不可 可
有　効　期　間 ３ヶ月以内
徒歩１分は何メートル？ ８０メートルである。すなわち５分であれば４００メートルである。
専有面積とは？
分譲マンション等は壁芯計算（壁の中心線）による居住する部分の面積でバルコニーは含まれない。その他は壁の内法計算によるものが多い。
１㎡＝１ｍ×１ｍ
１坪＝３.３㎡すなわち１.８ｍ×１.８ｍ
畳数の求め方＝１坪は２畳である。　㎡数÷３.３×２＝畳数

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物件種別

アパート 主に２階建て以下の集合住宅で、木造や軽量鉄骨造の物件。木造の場合通気性が良い為、冷暖房の効率がやや悪い。
マンション 一般的に３階建て以上で、コンクリート構造の物件。

分譲マンション 販売用に建築されたマンションでグレードが高く、設備、・セキュリティーが充実している。
オーナーズマンション 個人などが賃貸目的に建築したマンション。分譲マンションに比べ設備が劣る場合が多い。
デザイナーズマンション 建築家や設計事務所が手掛けるデザイン性を重視したマンション。
テラスハウス 各戸が専用庭を持つ連棟式低層住宅をいう。
タウンハウス 共有スペースを持った連棟式低層住宅をいう。テラスハウスとの大きな違いは専用庭にかわりに広場や駐車場等の共有スペースを持つ。
一戸建て 建物と共に土地も独立している住宅をいう。
貸事務所 会社等が事業用として使用する建物のこと。小企業等は賃料、初期費用が安い１Ｒ等のマンションを事務所として使用する場合が多い。
貸店舗 ショップや飲食店等に使用する物件のこと。主に１階、２階に人気が集中する。
リース店舗 主に水商売用にカウンターやテーブル、ソファー等内装ごと賃貸する物件のこと。賃料は通常の店舗より高いが保証金が安く、内装費がかからない利点がある。
貸倉庫 物品等を保管するのに使用する建物。　最近では幹線道路に面していれば、店舗として使用するケースも少なくない。
貸工場 物品等を製造・加工・修理に使用する建物。　騒音や臭いの出る業種は貸主や地域によって制限される事があるので注意が必要。

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設備

ＬＤKは何の略？ Ｌ＝リビング・Ｄ＝ダイニング・Ｋ＝キッチン
Ｓ（納戸）とは？
サービスルームの事。開口部分の大きさから採光・通風等で建築基準法上の基準を満たさない部屋で図面上居室と表示できない場合に使われる。
１Ｋ 部屋の外にキッチンがあるタイプ
１Ｒ 部屋の一部にキッチンがあるタイプ。
MB メーターボックス。電気・水道・ガスメーターが設置されているスペース。
PS パイプスペース。水道管やガス管などが設置されているスペース。
CS 通信衛星を利用した放送。「スカイパーフェクTV！」がデジタル方式で音楽･映画･スポーツなど多くの専門チャンネルを提供している。
BS 放送衛星を利用した放送。専用のBSアンテナとBSチューナーを使って視聴できる。
CATV ケーブルテレビ。ケーブルで接続された地域限定でサービスを受けられるTV放送。多チャンネルで音楽･映画･スポーツなど特定ジャンルの専門チャンネルが見られる。
CF クッションフロア。洗面やキッチンなどの部分に使われる塩化ビニール製の床材。
アルコーブ プライバシー保護と通行人への危険防止の為、玄関などで共用廊下から奥に入った所に玄関扉がついた造りのこと。
ライトコート 採光のために造られる中庭のこと。
トップライト 天井に設ける窓。普通の窓より３倍の明るさを得ることができる。
グルニエ 屋根裏部屋のこと。
キッチンの種類
●オープンキッチン リビングとダイニングが一つの部屋で一方の壁にキッチンが取り付けられてるタイプ。
●カウンターキッチン
（対面型キッチン）　		 キッチンとリビングを区切る壁に窓を空けカウンターをつけたタイプ。
●クローズドキッチン
（独立型キッチン）　		 リビングやダイニングから独立しているタイプ。
●アイランド型キッチン キッチン部分が島のように壁から離して設置されているタイプ。
ワークトップ キッチンにある作業台のこと。
UB ユニットバスの略で、すでに工場で床･壁･天井がひとまとまりにして加工された物をそのままはめ込むだけになっている物。三点ユニットとは、トイレ、洗面、お風呂が一体になっている物。
アウトレット 電話線･テレビアンテナ･コンセントなどの接続口のこと。
バリアフリー 建築的な障壁・障害がないこと。特に高齢者や身体障害者の日常生活における障害を取り除くこと。
ＤＥＮ 書斎。英語で奥、ほら穴の意味から派生。
共用部分 エントランス、廊下、階段、エレベーター等の建物の付属物をいう。

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構造

建築基準法 安全な建築物を作るため、建蔽率、容積率、防火、高さなどの建築基準や、建築工事開始前の建築確認、建築工事後の完了検査等のて手続きについて定めた法律。
鉄骨鉄筋コンクリート造
（ＳＲＣ）		 骨組みを鉄骨で作り、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせた構造。ＲＣ構造より強固であり主に高層建築に用いられる。
鉄筋コンクリート造
（ＲＣ）		 鉄筋のまわりをコンクリートで固めた構造。主に中層建築に用いられる。
プレキャストコンクリート造
(ＰＣ)		 工場であらかじめ鉄筋コンクリートパネルを製造し、現場で組み立てて構造体を造る工法で建てられた構造。工期が短く狭い現場にも対応できる利点を持つ。
軽量鉄骨造 柱・梁等の骨組みに厚さ６ｍｍ以下の鉄骨を使った構造。　外壁や内壁には軽量コンクリート等が張られる。木造に比べ耐火・耐震性に優れる。
木　造 柱・梁等の構造上主要な部分を木材で構成される構造。
ALC造 鉄骨の柱や梁に軽量気泡コンクリートの壁を使った構造。
打ちっぱなし 壁などにコンクリートを打ち込んだままのクロス･タイルなどが貼っていない状態。デザイナーズマンションによく用いる。
アウトボール 鉄筋のマンションによくある柱の出っ張る部分を部屋の外側に出したもの。その分部屋も広くなり、家具の配置もしやすい。
メゾネット マンション等の集合住宅で上下階を一住戸として使用する構造。

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賃貸契約の基礎知識

■契約形式■

普通借家契約 書面でも口頭でも可能な契約形式で、通常２年契約で貸主に正当な理由が無い限り、更新ができる借家契約。１年未満の契約は期間の無い賃貸借とみなされる。
定期借家契約 公正証書の書面による契約で更新が無く、引き続き入居したい場合には再契約の形をとる事になる。定期借家なら確定的に契約が終了する。転勤者が転勤している間だけ自分の持ち家を貸すというパターンが多い。１年未満の契約も可能。
再契約前提型
定期借家		 再契約を前提とした定期借家のことをいう。　新築のオーナーズ物件やシングル系の物件で定借表示の場合はこのケースの可能性があるので注意。

■必要書類■

法人契約 会社の登記簿謄本・印鑑証明証。（株式公開企業等の大手法人は通常必要なし。）入居者全員の住民票。入居者が保証人になる場合、印鑑証明証が必要。
個人契約 入居者全員の住民票・保証人の印鑑証明証・保証人の確約書・場合によっていは入居者、保証人の収入証明が必要になる。
学 　生 学生証のコピー
外国人 外国人登録書
保証人の確約書
保証人が入居者の債務を保証するという内容の確約書。確約書には保証人の実印を押印することになっている。
●源泉徴収票
（勤務先が発行）　　 		会社員であれば一番代表的に用いられる。
●確定申告書のコピー
（自営業者）　		 税金対策等で実際より低く申告している場合があるので注意。
●納税証明書
（税務署）　		 審査が厳しい管理会社か、勤務先など申込み内容が悪い場合に請求される。
●課税証明
（市町村役場）		 上記に同じ

■契約時に用意するお金■

前家賃 一般的に賃貸借契約では月末に翌月分を先払いする形が多い為、契約時に前家賃として支払うのが通常です。
仲介手数料 部屋を紹介した不動産業者に支払うもので、賃貸契約の場合、業法で最高「家賃の１ヶ月分まで」となっている。仲介手数料には消費税がかかるので気をつけよう。
礼金 貸主に支払う謝礼金。単に日本の習慣で欧米ではありえない。家賃の１～２ヶ月分が相場で契約終了時には返還されない。
敷金（保証金） 借主が退室時の修繕の為、貸主に預ける金銭。修繕費用があれば差し引いた後、返還される。
火災保険料 火災・水漏れ・盗難などを対象とした火災保険。２年掛け捨てで１万５千円～２万円くらいが相場。

■そ の 他■

更新 契約期間が満了したとき、その期間を延長し、新契約を結ぶこと。その際、通常新賃料の１ヶ月分の更新料を貸主に支払う。
原状回復 契約期間を終了したとき、故意過失による破損の補修や部屋に加えた物を取り除いて現状に回復させること。通常使用の経年劣化の部分は含まれない。
公正証書 公証人役場で公証人（公務員）が、契約など権利義務関する事項につき作成した証書で紛争時などに強力な証拠になる。
事故物件 所有権等についての係争、自殺など事件がらみで何らかの問題がある物件のこと。
管理形態 分譲マンション等の維持管理の形態で、主に巡回管理、住込管理（常駐）、日勤管理、管理組合が管理会社に依頼しない自主管理等がある。
管理費 マンション等を維持するための必要経費。共用部分の清掃費、水道･光熱費、エレベーターなどの定期点検の費用や管理会社に支払う管理会社委託手数料など。
管理組合 分譲マンション等で、建物全体の維持管理を行うことを目的に、区分所有者によって組織された組合。管理規約等の意思決定機関。
登記簿 法務局に土地や建物の規模、所有者、権利などを示す不動産登記簿が備えられている。　いわゆる不動産の住民票みたいな物である。
シックハウス
症候群		 新築時やリフォーム時の建材や内装材に含まれる有害物質によって起こる室内空気汚染。めまい･吐き気･呼吸器疾患･平衡感覚の失調などの体の不調を訴えるもの。なお、２００３年７月からの建築基準法改正で規制されている。
競売物件 ローンが返せなくなった人の持っている不動産を、地方裁判所がローンを貸している会社などに代わって売却し、その代金をローン返済に充てる制度により競売にかけられている物件。
附則　業界用語 ●エンド 　エンドユーザーの略で、業者ではなく一般消費者の事を言う。

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